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官方出手！沉寂25年，广州最大烂尾楼有望盘活！

时间： 2022-11-23 03:05 浏览量：523

广州最大烂尾楼，近日传来最新消息！

11月18日，黄埔区住房和城乡建设局（开发区建设和交通局）发布了一则澳洲山庄房屋安全评估项目招标公告。

根据项目内容，第三方单位需对存量房屋（共193栋）进行排查、鉴定，形成评估报告，分类说明房屋现状、提出专业处置建议。

那是否有转机呢？上次官方提及它的时候是2015年，这个已经烂尾了25年的澳洲山庄，终于有了官方的动作，或者会迎来了新的希望。

据了解，山庄烂尾后曾有过盘活重建的方案。然而，参与共建的开发商之间因土地权属产生纠纷，彼此矛盾深化，以致合作破裂。

归国华侨的首个地产项目

业主20年等不回一套房

1991年，在澳洲经商的潮汕商人胡耀智受广州市政府邀请，决定在广州市开办一家制衣厂。这个工厂是中外合资的，中方的代表是吴楷明，也是胡耀智的老乡。

回国不久，胡耀智萌生了进军房地产行业的想法，1992年11月，广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）成立，注册资本为9200万港元。经吴楷明牵线，胡耀智在1993年、1995年以6万元/亩的价格买下了广州市广汕公路金坑路段旁的10个地块共986亩地。

项目规划建筑面积约20.29万平，分为A、B、C、D、E和别墅区6个组团，还配套狩猎区、娱乐世界、野营培训中心、水上度假村、贵族学校等。虽然此前并未有任何房地产开发的经验，但胡耀智踌躇满志，并未采用当时业内主流的滚动开发方式，而是决定同时开工项目规划的6期产品。

澳洲山庄规划图

据悉，项目1997年开盘出售时，曾以“依山傍水”为宣传卖点，以及 “首付3.8万，月供只需480元 ”的广告吸引了近2000户签了合约。其中包含一大批高级知识分子、退休职工、医护人员、工程师、商人等。

没想到，在两年后，美梦破灭了。楼盘突遭变故——澳美公司财务总监何某，卷款逃跑了。

澳美公司董事长胡耀智获悉何某卷款后马上报警，人虽被抓，可是4千余万的卷款额（警方核查数据），仅追回了2千余万。澳美公司统计，其作为债务人在广州市增城区法院、越秀区法院的执行案达1334件，涉及债务总额约5亿元。

如今20多年过去，山庄的房子均已老旧，多数房子受到白蚁侵蚀，家具腐朽，门窗不保；外墙壁马赛克脱落，楼内空空荡荡，庭院杂草丛生。

而这里的一群业主，交过房款以后，他们从壮年等到了白头，足足22年过去，房子依然没住进去，而“准邻居”却一个接一个地因为年岁渐长而离开人世。

二十多年来，他们曾感受过维权的艰辛；也曾因项目有机会重建，初见曙光看到希望；再因失去安置地块，情绪濒临崩溃。房屋交付拖了20年，他们一直在希望与绝望之间来回飘荡。

据了解，2010年前后一度非常重视这个问题，专门成立了“烂尾楼”专责小组。2013年，广州市领导亲自督建，推进澳洲山庄重建项目，通过了《澳洲山庄盘活重建方案》。

此后，好像事情都已经走上了正轨。澳洲山庄整体拆除重建手续基本完成，并拟定将首先在017空白地块上开始建新房安置业主。

然而，现实再一次给这群平均年龄达60岁的业主以重击。

错综复杂的三角合作关系

这次，问题出在了017地块上。

90年代，澳美公司一共拿了10块地，总面积达1000亩。其中，017地块因为尚无上盖物、产权清晰、邻近即将新开的金坑地铁站而得到各方认同，被选为首先开发回迁项目。

这里的“各方”，还包括广州方兴房地产建设有限公司、广州富鼎实业有限公司（以下简称方兴、富鼎）。

早期，澳美为了解决资金问题，曾在2004年把手上的4块地卖给方兴，甚至还与方兴共同成立了富鼎公司进行再一步的卖地操作，017地块就是其中之一，2011年澳美公司以仲裁形式把该地块转移给了给方兴、富鼎。

两个月后的2016年5月10日，一份《恢复强制执行申请书》被呈递到法院，方兴要求，根据生效仲裁过户017号地块。

胡耀智也没有放弃，甚至直接向检察机关呈送资料，检察机关也依申请介入了。2018年7月6日，广州市国资委向方兴出具了一则《不予登记决定书》，提到“你司申请的不动产登记事项已被检察机关依法暂缓审批”，最后直接指出“本委决定对你司提交的不动产登记申请作出不予登记”。

然而，层层努力过后，017地块还是过户了，业主们的希望再次被狠狠压碎。

017地块没了，但是澳美和方兴之间的纠缠还没结束。90年代，澳美与中行荔湾支行、中行广东省分行、交行东山支行产生的贷款或贷款担保，随着楼盘烂尾无法偿还变成了不良债权，被卖到央企信达资产管理公司手上。《债权转让合同》、《债权转让协议》显示，2013年12月，信达把这个本息合计达1.46亿元的不良资产包，以3050万卖给了国企广东志华发展有限公司。18年8月，国企志华又将该资产包原封不动地以同样的3050万卖给了方兴，由此，方兴拥有了澳美的3笔债权。

2019年8月12日，方兴公司以资不抵债且明显缺乏清偿能力为由向法院申请对澳美公司进行破产清算。一旦清算，业主拿回房子就更遥遥无期了。“（破产清算）将损害2348户澳洲山庄业主的合法利益。

2019年12月6日，广东省广州市中级人民法院裁定认为，方兴公司提供的证据无法证明澳美公司的债务金额。其次，截至2019年10月29日，澳美公司名下四块土地价值为41.34亿元，已经远远超过方兴公司所主张的债务总额19亿元。方兴公司称澳美公司明显缺乏清偿能力依据亦不足，澳美公司不具备法定的破产原因。

有律师指出，如果澳美果真破产，澳美手上还剩下的4块土地（其中一块曾在转给方兴过程中遭拆分）将落到方兴手上。同时，方兴也不再背负为业主回迁建屋的法律责任。

据每日经济新闻报道，目前澳洲山庄只剩30业主住进来，部分房屋业主只是简单装修一下，而大部分房屋只有外框，根本不具备居住条件。不少业主从意气风发的青壮年到白发鬓鬓，却等不到重建。张龄丰说，他们这些维权的业主流传着一句话，最能代表心声：“我们希望，等到重建成功，住进新房的是我们本人，而不是我们的遗像。希望我们到时可以坐在沙发上，而不是挂在墙上。”

合同签订后三天完成排查

黄埔住建局既然发了公告，那就说明官方是有意推动烂尾楼盘活的。我们来看下澳洲山庄的项目采购需求书：

一、项目名称：澳洲山庄房屋安全评估项目。

二、项目内容：

（一）第三方单位对存量房屋（共193栋）进行逐栋排查，描述每栋房屋损坏情况，并按照完损性鉴定的标准确定房屋结构安全等级；

（二）第三方单位在完成评估鉴定后，汇总小区情况，形成评估报告，报告中需分类说明房屋现状、提出专业处置建议；

（三）合同签订日起3天内完成。

三、最高限价：9.5万元。

四、供应商资格条件

1.具有独立承担民事责任能力的事业单位或企业法人（分公司投标的，须取得具有法人资格总公司的书面授权）；

2.本项目不接受联合体报价；

3.投标人必须具备房屋安全鉴定资质。